État des lieux de sortie dans le canton de Vaud : usure normale, dégâts et réserves
Publié le 04.11.2026 · Mis à jour le 04.11.2026
Le jour de la remise des clés, un état des lieux de sortie est dressé en présence du locataire et de la gérance. Il compare l'état du logement avec celui de l'entrée et sert de base aux montants que la gérance pourrait réclamer. L'usure normale, liée à un usage ordinaire du logement, n'est pas à la charge du locataire : seuls les dégâts qui dépassent cet usage peuvent lui être facturés. À l'ouverture, Aidloc vous aidera à structurer votre réponse écrite et la demande de restitution de votre garantie de loyer, dès CHF 19.90.
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État des lieux de sortie : ce que prévoient le cadre fédéral et les usages vaudois
Dans le canton de Vaud, les usages locatifs prévoient que le logement est rendu le jour de l'échéance à midi, propre, débarrassé et avec toutes les clés. Un état des lieux, avec l'inventaire des accessoires, est dressé en présence des deux parties, qui le signent sur place et en reçoivent chacune une copie. Ce document ne vaut pas reconnaissance de dette : le signer ne revient pas à accepter de payer les montants réclamés ensuite.
La loi fédérale distingue l'usure normale des dégâts. Une peinture défraîchie après plusieurs années, un parquet patiné ou de petites traces d'usage relèvent de l'usure normale et ne peuvent pas être facturés au locataire. Pour un dégât qui dépasse cet usage, le locataire répare ou paie la réparation. Si un remplacement est nécessaire, sa participation est en principe limitée à la valeur qui restait à l'objet, compte tenu de son âge et de sa durée de vie.
Lors de la restitution, la gérance doit vérifier l'état du logement et signaler immédiatement au locataire les défauts qu'elle lui impute. Si elle ne le fait pas, elle perd en principe ses prétentions, sauf pour des défauts qui ne pouvaient pas être découverts lors d'un examen usuel ; ceux-ci doivent aussi être signalés dès leur découverte.
Une clause du bail qui oblige le locataire à payer à la sortie une indemnité fixée d'avance, sans lien avec un dommage réel, n'est pas valable. Les montants réclamés doivent correspondre à des dégâts constatés et chiffrés.
| Type de situation | Démarche pertinente |
|---|---|
| Usure normale facturée comme un dégât | Contestation écrite poste par poste |
| Dégât réel, mais objet ancien facturé à neuf | Demande de calcul selon l'âge de l'objet |
| Défaut signalé plusieurs semaines après la remise des clés | Rappel écrit de la règle de l'avis immédiat |
| Garantie de loyer bloquée pour des dégâts contestés | Demande de restitution de la part non contestée |
| Désaccord noté lors de l'état des lieux | Réserves écrites rapides, avec photos |
Étapes après un état des lieux de sortie contesté
Une réponse écrite et documentée protège votre position. Aidloc vous aidera à structurer chaque étape.
- Étape 1 : Demande de restitution de la garantie de loyer (dès CHF 19.90) : à l'ouverture, Aidloc vous aidera à demander la libération de la garantie de loyer, ou de la part qui n'est pas contestée.
- Étape 2 : Contestation de frais (dès CHF 19.90) : Aidloc proposera aussi ce courrier, qui reprend chaque montant contesté et demande les justificatifs.
- Étape 3 : Mise en demeure (dès CHF 49.90) puis Dossier de conciliation (dès CHF 79.90) : Aidloc proposera aussi ces démarches si le désaccord persiste.
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Cas fictif à titre d'illustration : peinture facturée après huit ans de bail
| Problème | Action | Étape suivante |
|---|---|---|
| Locataire quittant un trois pièces à Morges après huit ans. Lors de l'état des lieux de sortie, la gérance note des murs défraîchis et une marque sur le plan de travail, puis annonce retenir sur la garantie de loyer la peinture complète du logement et un plan de travail neuf. | Contestation écrite poste par poste : rappel de l'usure normale pour la peinture, demande de devis détaillés, prise en compte de l'âge du plan de travail et demande de libération de la part non contestée de la garantie de loyer. | La gérance a renoncé à facturer la peinture et a réduit le montant réclamé pour le plan de travail. Le solde de la garantie de loyer a été libéré. Aucune procédure devant la commission n'a été engagée. |
Erreurs fréquentes lors de l'état des lieux de sortie
- Signer sans relire : les remarques notées sur place servent de base aux montants réclamés ensuite.
- Ne pas demander que vos remarques figurent sur le document en cas de désaccord.
- Partir sans copie de l'état des lieux de sortie.
- Ne pas photographier le logement le jour de la remise des clés.
- Accepter une facture de peinture à neuf sans tenir compte de la durée d'occupation.
- Laisser passer une réclamation tardive sans rappeler la règle de l'avis immédiat.
Préparer l'état des lieux de sortie
L'état des lieux d'entrée est votre principale référence : un défaut déjà noté à l'entrée ne peut pas vous être facturé à la sortie. Les usages vaudois prévoient aussi des nettoyages précis (filtre de ventilation, stores, écoulements accessibles, radiateurs) et la réparation, avant le départ, des dégâts causés par le locataire qui ne relèvent pas de l'usure normale.
Pour les situations complexes (montants élevés, désaccord sur l'âge ou la durée de vie d'un équipement), il est préférable de vous faire accompagner par un professionnel du droit du bail avant la saisine de la commission.
FAQ : questions fréquentes
Dois-je signer l'état des lieux de sortie si je ne suis pas d'accord ?
L'état des lieux est signé sur place par les deux parties. En cas de désaccord, demandez que vos remarques y soient notées et gardez une copie. Dans le canton de Vaud, l'état des lieux de sortie ne vaut pas reconnaissance de dette : la signature ne vous oblige pas à payer les montants réclamés ensuite.
Qu'est-ce que l'usure normale d'un appartement ?
C'est la dégradation qui résulte d'un usage ordinaire du logement avec le temps : peinture défraîchie, parquet patiné, petites traces d'usage. Elle est couverte par le loyer et ne peut pas être facturée au locataire à la sortie.
La gérance peut-elle me facturer la peinture complète après plusieurs années ?
Une peinture ancienne relève en grande partie de l'usure normale. Si un dégât réel justifie des travaux, le montant doit tenir compte de l'âge de la peinture et de sa durée de vie. Une facture de peinture à neuf après plusieurs années de bail peut donc être contestée par écrit.
La gérance peut-elle réclamer un dégât découvert après la remise des clés ?
La gérance doit signaler immédiatement les défauts constatés lors de la restitution. À défaut, elle perd en principe ses prétentions, sauf pour des défauts qui n'étaient pas visibles lors d'un examen usuel, qu'elle doit signaler dès leur découverte.
Un défaut déjà présent à mon entrée peut-il m'être facturé ?
Non, si le défaut figure dans l'état des lieux d'entrée. C'est pourquoi ce document est votre principale référence à la sortie. Si un défaut existait à l'entrée sans y être noté, des photos ou des échanges écrits de l'époque peuvent aider à le démontrer.
La gérance peut-elle bloquer ma garantie de loyer pour des dégâts contestés ?
La garantie de loyer n'est libérée qu'avec l'accord des deux parties ou sur décision de justice. Sans action en justice du bailleur dans l'année qui suit votre départ, elle est débloquée de plein droit. Vous pouvez demander par écrit la libération de la part qui n'est pas contestée.
Combien coûtera la démarche Aidloc après un état des lieux de sortie contesté ?
À l'ouverture : demande de restitution de la garantie de loyer dès CHF 19.90. Aidloc proposera aussi la contestation de frais (dès CHF 19.90), la mise en demeure (dès CHF 49.90) et le Dossier de conciliation (dès CHF 79.90). En option : Pack renforcement juridique (+CHF 19.90), pour une lettre qui intègre des références au cadre fédéral.
Aidloc remplace-t-il un avocat en cas de litige sur l'état des lieux ?
Non. Aidloc est un outil d'aide à la rédaction. Il ne fournit pas de conseils juridiques et ne se substitue pas aux conseils d'un avocat ou d'un juriste.
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Rédigé par Sandro, fondateur d'Aidloc. Locataire ayant personnellement traversé un conflit avec sa gérance, il a créé Aidloc pour permettre à chaque locataire de défendre ses droits simplement. Aidloc est hébergé en Suisse chez Infomaniak.
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