État des lieux de sortie à Genève : usure normale, dégâts et réserves
Publié le 04.11.2026 · Mis à jour le 04.11.2026
Le jour de la remise des clés, un état des lieux de sortie est dressé en présence du locataire et de la régie. Il compare l'état du logement avec celui de l'entrée et sert de base aux montants que la régie pourrait réclamer. L'usure normale, liée à un usage ordinaire du logement, n'est pas à la charge du locataire : seuls les dégâts qui dépassent cet usage peuvent lui être facturés. Aidloc vous aidera à structurer votre réponse écrite et la demande de restitution de votre garantie de loyer, dès CHF 19.90.
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État des lieux de sortie : ce que prévoit la loi fédérale
À la fin du bail, le locataire restitue le logement dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat. À Genève, les modalités pratiques de la restitution (heure de remise des clés, nettoyage attendu, inventaire) dépendent de votre bail et de ses annexes : relisez-les avant le rendez-vous. Lisez l'état des lieux avant de le signer et faites-y noter vos réserves sur chaque point contesté.
La loi fédérale distingue l'usure normale des dégâts. Une peinture défraîchie après plusieurs années, un parquet patiné ou de petites traces d'usage relèvent de l'usure normale et ne peuvent pas être facturés au locataire. Seuls les dégâts qui dépassent un usage ordinaire peuvent l'être.
Lors de la restitution, la régie doit vérifier l'état du logement et signaler immédiatement au locataire les défauts qu'elle lui impute. Si elle ne le fait pas, le locataire est en principe déchargé de toute responsabilité, sauf pour des défauts qui ne pouvaient pas être découverts lors d'un examen usuel ; ceux-ci doivent aussi être signalés dès leur découverte.
Une clause du bail qui oblige le locataire à payer à la sortie une indemnité fixée d'avance, sans lien avec un dommage réel, n'est pas valable. Les montants réclamés doivent correspondre à des dégâts constatés et chiffrés.
| Type de situation | Démarche pertinente |
|---|---|
| Usure normale facturée comme un dégât | Contestation écrite poste par poste |
| Montant réclamé sans devis ni facture | Demande écrite des justificatifs |
| Défaut signalé plusieurs semaines après la remise des clés | Rappel écrit de la règle de l'avis immédiat |
| Garantie de loyer bloquée pour des dégâts contestés | Demande de restitution de la part non contestée |
| Désaccord noté lors de l'état des lieux | Réserves écrites rapides, avec photos |
Étapes après un état des lieux de sortie contesté
Une réponse écrite et documentée protège votre position. Aidloc vous aidera à structurer chaque étape.
- Étape 1 : Demande de restitution de la garantie de loyer (dès CHF 19.90) : Aidloc vous aidera à demander la libération de la garantie de loyer, ou de la part qui n'est pas contestée.
- Étape 2 : Contestation de frais (dès CHF 19.90) : Aidloc proposera aussi ce courrier, qui reprend chaque montant contesté et demande les justificatifs.
- Étape 3 : Mise en demeure (dès CHF 49.90) puis Dossier de conciliation (dès CHF 79.90) : Aidloc proposera aussi ces démarches si le désaccord persiste.
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Cas fictif à titre d'illustration : peinture complète réclamée après huit ans de bail
| Problème | Action | Étape suivante |
|---|---|---|
| Locataire quittant un trois pièces à Carouge après huit ans. Lors de l'état des lieux de sortie, la régie note des murs défraîchis et annonce retenir sur la garantie de loyer la peinture complète du logement, sans devis. | Contestation écrite poste par poste : rappel de l'usure normale pour la peinture, demande d'un devis détaillé et demande de libération de la part non contestée de la garantie de loyer. | Sans réponse dans le délai fixé, le locataire pourra adresser une mise en demeure à la régie, puis saisir la commission de conciliation si le désaccord persiste. |
Erreurs fréquentes lors de l'état des lieux de sortie
- Signer sans relire : les remarques notées sur place servent de base aux montants réclamés ensuite.
- Ne pas demander que vos remarques figurent sur le document en cas de désaccord.
- Partir sans copie de l'état des lieux de sortie.
- Ne pas photographier le logement le jour de la remise des clés.
- Accepter une facture de peinture complète sans vérifier s'il s'agit d'usure normale.
- Laisser passer une réclamation tardive sans rappeler la règle de l'avis immédiat.
Préparer l'état des lieux de sortie
L'état des lieux d'entrée est votre principale référence : un défaut déjà noté à l'entrée ne peut pas vous être facturé à la sortie. Vérifiez aussi ce que votre bail prévoit pour le nettoyage et la remise des clés, et réparez avant le départ les dégâts qui ne relèvent pas de l'usure normale.
Pour les situations complexes (montants élevés, désaccord sur l'origine d'un dégât), il est préférable de vous faire accompagner par un professionnel du droit du bail avant la saisine de la commission.
FAQ : questions fréquentes
Dois-je signer l'état des lieux de sortie si je ne suis pas d'accord ?
Relisez le document avant de le signer. En cas de désaccord, demandez que vos remarques y soient notées, point par point, et gardez une copie. Ne reconnaissez pas par écrit un montant que vous contestez.
Qu'est-ce que l'usure normale d'un appartement ?
C'est la dégradation qui résulte d'un usage ordinaire du logement avec le temps : peinture défraîchie, parquet patiné, petites traces d'usage. Elle ne peut pas être facturée au locataire à la sortie.
La régie peut-elle me facturer la peinture complète après plusieurs années ?
Une peinture défraîchie par le temps relève de l'usure normale et ne peut pas être facturée au locataire. Seul un dégât qui dépasse un usage ordinaire peut l'être. Une facture de peinture complète après plusieurs années de bail peut donc être contestée par écrit.
La régie peut-elle réclamer un dégât découvert après la remise des clés ?
La régie doit signaler immédiatement les défauts constatés lors de la restitution. À défaut, le locataire est en principe déchargé de toute responsabilité, sauf pour des défauts qui n'étaient pas visibles lors d'un examen usuel, qu'elle doit signaler dès leur découverte.
Un défaut déjà présent à mon entrée peut-il m'être facturé ?
Non, si le défaut figure dans l'état des lieux d'entrée. C'est pourquoi ce document est votre principale référence à la sortie. Si un défaut existait à l'entrée sans y être noté, des photos ou des échanges écrits de l'époque peuvent aider à le démontrer.
La régie peut-elle bloquer ma garantie de loyer pour des dégâts contestés ?
La banque ne libère la garantie de loyer qu'avec l'accord des deux parties, ou sur la base d'un commandement de payer non frappé d'opposition ou d'un jugement exécutoire. Si, dans l'année qui suit la fin du bail, le bailleur n'a fait valoir aucune prétention par une action en justice ou une poursuite, vous pouvez exiger de la banque la restitution de la garantie de loyer. Vous pouvez aussi demander par écrit la libération de la part qui n'est pas contestée.
Combien coûtera la démarche Aidloc après un état des lieux de sortie contesté ?
Aidloc proposera la demande de restitution de la garantie de loyer dès CHF 19.90, ainsi que la contestation de frais (dès CHF 19.90), la mise en demeure (dès CHF 49.90) et le Dossier de conciliation (dès CHF 79.90). En option : Pack renforcement juridique (+CHF 19.90), pour une lettre qui intègre des références au cadre fédéral.
Aidloc remplace-t-il un avocat en cas de litige sur l'état des lieux ?
Non. Aidloc est un outil d'aide à la rédaction. Il ne fournit pas de conseils juridiques et ne se substitue pas aux conseils d'un avocat ou d'un juriste.
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Rédigé par Sandro, fondateur d'Aidloc. Locataire ayant personnellement traversé un conflit avec sa gérance, il a créé Aidloc pour permettre à chaque locataire de défendre ses droits simplement. Aidloc est hébergé en Suisse chez Infomaniak.
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